全国住宅ローン救済・任意売却支援協会加盟店 ユトリスト

静岡で住宅ローンのお悩みを抱えているあなた。解決方法を提案します。ご相談は無料。

任意売却とは?

任意売買についての説明動画です。

任意売却では、住宅ローンの返済が難しくなってしまった方、払えない等の事情がある方が、金融機関等の債権者と話し合って売却の合意を得ることで、住宅ローン完済前であっても売却することができます。
任意売却を行うことで売却価格の低くなる「競売」を避けることができるため、いくつものメリットがあります。

任意売却

競売までの流れ

住宅ローンが払えなくなってしまった際、通知などの流れを経て競売となります。
滞納等でお困り事がありましたら、早目のご相談がより良い解決となります。まずはご相談ください。

1.住宅ローンの返済が滞る

人により様々ですが病気・ケガ、リストラ、離婚などが原因で住宅ローンの滞納が始まります。

2.催告書・督促状が届く

金融機関からの電話や、住宅ローンのお支払いのお願いといった通知が届き、滞納が2ヵ月以上となると、来店依頼状や、督促状が送られてきます。

3.ローンの一括支払いを請求される

期限の利益の喪失という通知が届きます。借入金を分割して支払うことが出来る期限の利益を喪失します。

4.保証会社が代わりにローンの返済をする

保証会社から「代位弁済通知」が届きます。代位弁済とは、あなたに代わり、保証会社が一括で返済することです。

5.保証会社から競売を申し立てられる

担保不動産競売開始通知が届きます。保証会社が借金を現金で回収するために裁判所に競売を申し立て、裁判所がそれを受理したことを知らせる書類です。

6.裁判所から自宅内を含む現地調査が行われる

法律に基づく強制的なものですので、鍵を開ける等の協力がない場合は、裁判所の権限で自宅に入って写真撮影などの調査が行われます。

7.競売入札開始の連絡

競売になる物件の入札の開始から入札の終了までの期間と入札の開札日が記載された、期間入札通知書が裁判所から届きます。

8.競売が完了

期日に開札を行い最も高い金額で入札した最高価買受申出人を決定し、裁判所から売却決定の通知が届きます。

9.強制立ち退き

家からの立ち退きを求められます。応じない場合には、強制執行手続きを申し立てられ、執行官が来て、強制的に追い出されてしまいます。

任意売却の流れ

ご相談~手続き、解決まで

任意売却の期間は通常3~6ヵ月程かかりますが、債務状況や物件の状況などによって、期間や取るべき方法は異なります。
下記に基本的な流れを詳細に記載しておりますので、ご確認ください。

1.債権者(金融機関)からの電話や郵便での督促

住宅ローン等を滞納すると、金融機関から督促のハガキや電話がかかってきます。
督促状の他、催促書、代位弁済通知、競売開始決定通知書、などのような書類が届いていませんか。

2.電話・メール・対面でのご相談

住宅ローンを滞納してしまいそう、滞納している、督促状等の書類が届いたという方はまずはお気軽にご相談ください。
ご相談者様のご希望を考慮しながら最善の解決方法を提案します。

3.現状の把握

ご相談者様のローンの滞納状況や残債務などの状況をお伺いした上で、債務問題の解決に向けて、売却方法や売却スケジュールなどのご提案を致します。
ご相談者様に納得いただけるまで、丁寧にご説明・ご提案いたします。

4.不動産価格の査定

スムーズな売却には適正な査定が必要です。価格査定を誤ると販売が間に合わず競売になってしまったり、残債が必要以上に多く残ってしまったりするため、適切な価格査定は任意売却を成功させるため上で重要となります。

5.任意売却専門家による、債務者との交渉

提案にご納得いただけましたら、任意売却に向けて媒介契約を締結します。(任意売却が成立するまで費用は一切かかりません)その後、担当相談員が債権者と任意売却に向けた交渉を行います。

6.不動産販売活動

お客様にとって一番有利な購入希望者をお探しします。

7.売買契約締結

契約締結後にトラブルが起こらないよう細かい調整を行います。

8.引越し準備

ご相談者様ご自身で物件を使用されている場合、任意売却を終了する前にお引越しをする必要があります。
売却した買主と賃貸借契約をすることで住み続けることも可能です。

9.売買代金の清算と引渡し

任意売却を完了させます。
売買契約を締結し、お引越しをしたら、ついに売買代金の清算と物件のお引渡しです。
決済日には、ご相談者様、買主、債権者、司法書士、相談担当、買主が借入をする金融機関が集まり、代金の清算と権利書等の書類の引渡しを行います。

任意売買と競売の比較

競売とは?

住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている土地や建物などの不動産を、裁判所を通して強制的に売却することをいいます。売却された不動産の代金は、金融機関等の債権者で配当されます。

売却価格

競売は市場価格の7割前後で販売されます。

残債

競売は任意売却よりも多く残る可能性が高いです。

残債の返済

競売では一括での返済を求められます。

自宅に住み続ける

不法占拠者として追い出される可能性もあります。
任意売買ではその家に住み続けるために投資家に購入してもらい、リースバックしてもらうという方法もあります。

自らの意思

競売は所有者の意思とは全く関係なく進みます。

任意売却のメリット

競売より高く売れる

「任意売買」は一般の不動産として売却することとなります。そのため、一般の相場価格で売却することが出来ます。高い価格で売却することで、任意売却後に返済しなければならない残債を少なくすることができます。

プライバシーが守られる

「任意売却」は第三者から見ると通常の不動産売却と変わりません。ご近所の方々に「住宅ローン滞納」などの事情は知られずに行うことが出来ます。一方「競売」は物件の情報が新聞やインターネットで広告されているためご近所や職場、お友達に知られてしまう可能性があります。

自分の意思で売却できる

「競売」は強制的に執行されてしまうのに対し、「任意売却」は所有者様ご自身の意志で売却ができます。いつ売却(引渡し)するかを購入者と調整していくことで、引っ越しの日程など決めることが出来ます。

残債返済の交渉ができる

任意売却後、残債の返済条件に関しては債権者(金融機関・住宅金融支援機構)と話し合い債務者様の事情を考慮した返済方法を交渉をすることができる可能性があります。

そのまま自宅に住むことができる方法がある

不動産を専門の不動産業者または投資家に売却し、その方と賃貸借契約を結び家賃を支払うことで、変わりなく住み続けることができます。

任意売却のデメリット

まずはご相談ください。

任意売却にもデメリットはあります。しかし比較検討して、任意売却を選択される方が多いのも事実です。
任意売却のデメリットに不安のある場合はご相談ください。

連帯保証人などの同意が必要となる

住宅ローンを借りる際、連帯保証人などの債務を連帯して負っている人がいる場合は、連帯保証人から任意売却に対する同意が必要です。任意売却がしたくても連帯保証人に連絡が取れない、同意が得られない、といった場合は任意売却はすることができません。

売買価格と債権者の求める金額の差が大きくなってしまう

任意売却は市場価格に近い金額で販売を行います。しかし、残債と市場価格に開きが大きい場合、金融機関から任意売却への同意が得られないこともあります。
ご相談いただくのが滞納前など早い段階であると、任意売却の交渉も時間をかけて行えるため、任意売却のご相談はお早めにしていただくのがポイントです。

どこに依頼すれば良い?

任意売却を行っている会社の中にはモラルの低い、悪徳業者も多いのが現状です。
下記の任意売却を依頼する際に確認して頂く判断基準を参考にしてください。

弁護士、宅地建物取引業免許取得者、税理士等の人材が揃っているか

任意売却は債務整理の一種であり、特に債務整理に関する法律の知識・経験が必要となります。そのため、債務整理に強い弁護士が主体となり債務問題の解決にあたる必要があります。
また、債務整理に強い弁護士の先生でも、宅地建物取引業免許を持っていない限り、不動産取引を行うことはできません。特殊な専門知識と経験が必要なため、一般的な不動産会社に任意売却はできません。
そして時には税理士や不動産鑑定士、司法書士といった複数の専門家が連携して問題解決に当たらなければいけません。これらの専門家が多く在籍している協会かどうか、また、どのような経験や実績があるか、電話して話を聞いてみましょう。

競売よりも残債が少ない

借金が0(ゼロ)になるわけではありません

残債(ざんさい)とは、債務(借金)の残高のことで残債務ともいいます。任意売却後に残ったローンの返済はどうなるのでしょうか。任意売却をすれば借金が無くなると勘違いされている方もいますが、借金がゼロとなるわけではございません。
任意売却を行う場合、債務(借金)が不動産を売却して返済をしても一部が残債として残ってしまいます。もちろんですが、この残債は任意売却を行ったその後も、返済していかなければいけません。

任意売却後の返済額の交渉

任意売却に至るまでに住宅ローンを滞納していたのに、任意売却を行ったからといって返済ができるようになる事はありません。債権者もそのことを承知しており、任意売却後はご相談者様が無理のない範囲で返済を進めていけるよう交渉を行うことができます。任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する「生活状況表」をもとに、今までよりも軽い負担で済むように毎月の残債返済額を決定します。

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概要

社名

有限会社ユトリスト

住所

〒422-8056
静岡県静岡市駿河区津島町8番7号

代表取締役

仁藤あつ子

競売のことは熟知しておりますので、心強い味方になることを約束します。

設立

2004年7月28日

登録免許

静岡県知事(1)第13631号

所属団体

一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会
社団法人全日本不動産協会会員
共栄火災海上保険株式会社

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